相続した空き家を売却したときの特例
相続した空き家を売却した場合の特例があります（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます）。
相続または遺贈（遺言に則り受け継ぐこと）により取得した居住用財産を2027年12月31日までに売却し、一定の要件に当てはまるときは譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除することができます（2024年以降の譲渡については要件等が改正されています）。
対象となる家屋等の要件や、適用を受けるための要件をいくつか確認してみます。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと（1人暮らしだった）
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること
- 相続から譲渡まで未利用であること
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であることなど。
細かい内容は割愛しますが、主だったところを列挙してみました。
老人ホーム等へ入所して空き家となっている場合
この特例では、相続の開始直前に被相続人の居住用に供されていなかった家屋でも一定の要件を満たす場合は、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は、被相続人居住用家屋として特例の対象となります。
例えば、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続開始の直前に居住の用に供されていなかった場合などです。
特定事由に該当する場合の特例の要件
被相続人の居住用家屋に該当するための要件は、以下のとおりです。
- 一定の要介護認定もしくは要支援認定または一定の障害支援区分の認定を受けて老人ホーム等に入所等していたこと（以下「特定事由」といいます）
- 次に掲げる要件を満たしていること
- 特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなったときから相続開始の直前まで、引き続き被相続人の物品保管等の用に供されていたこと
- 特定事由により被相続人の居住の用に供されなくなったときから相続開始の直前まで、事業の用、貸付の用または被相続人以外の者の居住の用に供されていないこと
- 被相続人が上記 a. の入所等をしたときから相続開始の直前までの間において、被相続人が主としてその居住の用に供していたと認められる家屋がその老人ホーム等であること
- その家屋が次の3つの要件すべてに当てはまるもの（特定事由によりその家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において、主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限る）であること（被相続人の居住用家屋の条件）
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 特定事由により被相続人の居住の用に供されなくなる直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
老人ホーム等への入所が特定事由に該当すると判断できる場合には、「被相続人居住用家屋」に該当すると考えられますが、特定事由の判断をするためには、通常より揃える資料が多くなるため（介護等の認定書類、老人ホーム等の契約書等）、適用できるかどうか慎重に確認する必要があります。
■編集後記
昨日は午後から面談1件。
先日のキャンプの最後の片付けなど。
できるだけ帰ってきた当日にやってしまうようにしていますが（やりたくなくなるので）、焼き網の掃除など少し後回しにしていました。
簡単に掃除ができる方法があるようなので次回試してみようと思います。
