譲渡所得の計算
譲渡所得とは、個人が資産などを譲渡したときに発生する所得のことをいいます。
土地・建物等にかかる譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分されます。
長期と短期の区分は次のように行います。
- 売却した年の1月1日時点で所有期間5年超 → 長期譲渡所得
- 売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下 → 短期譲渡所得
注意点としては、売却した日時点の所有期間で判定するわけではないということです。
取得費と譲渡費用
土地・建物等にかかる譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いてき計算することになります。
- 取得費とは土地や建物を購入したときの代金や、購入手数料など取得に要した金額、その後に支出した改良費などを加えた合計額（建物については所有している期間の減価償却費相当額を差し引きます）
- 譲渡費用とは土地や建物を売るために直接かかった費用
譲渡費用の主なものは次のとおりです。
- 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- 土地などを売るためにその上の建物を取壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
- 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
売却時の登記費用
不動産の売却時にはいくつかの登記手続きがあります（もちろん購入時にも）。
これらの登記費用ですが、すべてが譲渡費用となるわけではありません。 むしろ、費用とできるものは限られています。。
確認してみます。
所有権移転登記
買主負担が負担する費用なので、そもそも売主側で発生しません。
なので、もちろん譲渡費用となることもありません。
抵当権抹消登記
なんとなく、譲渡費用となりそうな気がしますが、過去の判例等では譲渡費用に該当しないとされています。ただ、抹消しないと売却できないという場合もあるような気もします。。可能性は0ではないかもしれません。
相続登記
相続した不動産を譲渡する場合の登記費用は、譲渡費用ではなく、取得費または必要経費（不動産所得）となります。譲渡した物件が非業務用か業務用かで取り扱いがことなります。
建物登記滅失費用
その滅失登記が、土地譲渡のために行われた場合には、譲渡費用となります。
所有者住所変更費用
抵当権抹消登記と同様で、住所変更費用も譲渡費用とはなりません。
譲渡費用は、売却に直接関係している費用である必要があります。
たまたま譲渡のタイミングに発生しただけで、譲渡じゃなくても行われる登記については、直接必要なものとはならないというところに注意が必要です。
■編集後記
昨日は午後から面談1件。
月次、確定申告を粛々と。
それ以外はランニングなど、いつも通りに。
