不動産所得はその貸付規模によって「事業的規模」か「業務的規模」に区分され、税務上の取り扱いがそれぞれ異なります。
その判定は「社会通念上事業と称するに至るかどうか」という基準で判定すべきとされています。
「社会通念上」。。
実際のところ「社会通念上」で判定するのは難しいことが多いので、実務的には形式的な基準で判定することがほとんどです。
形式基準は下記のとおり。
- 一戸建て 概ね5棟以上
- 貸間、賃貸住宅（アパート等） 独立した室数が概ね10室以上
いわゆる5棟10室基準とよばれるものですね。
ちなみに駐車場の場合は、概ね5台分で1室とみなされます。
例えば、一戸建て、アパート、駐車場を貸している場合のカウント数は、アパート等の室数×1、一戸建て×2、駐車場の台数÷5 の合計が10以上で「事業的規模」と判定されます。
前述のとおり、あくまで形式基準なので、これを満たさないと事業的規模と判定されないというわけではありません。
規模による主な違いは次のとおり。
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事業的規模 |
左記以外 |
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賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失 |
必要経費（全額） |
必要経費（資産損失差引前の不動産所得を限度） |
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賃貸料等の回収不能による貸倒損失 |
回収不能となった年分の必要経費 |
収入計上年分まで遡り、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算のやり直し |
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事業専従者給与または事業専従者控除 |
適用あり |
適用なし |
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青色申告特別控除 |
最高65万円 |
最高10万円 |
また、共有物件の場合、持分ごとに室数をカウントするのではなく、建物全体の室数カウントで判定することになりますので、ご注意いただければと思います。
税務上の特典も変わってきますし、事業税の課税対象となるかの判定はまた別の基準となる（都道府県で異なる）ので、判断に迷う場合は専門家に相談したほうがいいでしょう。
■編集後記
昨日は午前中歯科検診。
とあるお試しの結果到着、なかなかいい感じかもしれません。
午後から面談1件。
いつもより早めに終わりました。
お疲れさまでした。
